Брачный договор и недвижимость.

 Слова "брачный договор", или "брачный контракт" у россиян ассоциируются скорее с причудами зарубежной жизни, чем с реально действующим механизмом по защите имущественных прав супругов. Статистика упорно кричит о том, что меньше 10% вступающих в брак современных россиян приходят к решению заключить брачный договор, хотя именно он может стать сводом правил семьи, связанных с имущественными отношениями, и защитить интересы сторон в случае развода.

Вниманию брачующихся

На сегодняшний день российский законодатель сформировал свою позицию в отношении брачного договора в главе 8 Семейного кодекса, где исключает возможность регулирования иных отношений между супругами, кроме имущественных. Другими словами, обязать супругу варить борщ дважды в неделю посредством брачного договора  не удастся. 

А среди имущественных вопросов самым "больным", а потому самым распространенным, является вопрос определения правового статуса недвижимого имущества.

Стоит отметить, что брачный договор может урегулировать отношения супругов в отношении имущества, которое только будет приобретено в будущем, что немаловажно. Мы часто вступаем в брак будучи, условно говоря, "нищими студентами", когда слова "раздел имущества" звучат абсурдно ввиду полного его отсутствия. Однако с течением времени, в процессе брака происходит накопление – покупаются квартиры, загородная недвижимость или земельные участки. При негативном исходе брачных отношений, в отсутствие брачного договора, все накопленное имущество делится между супругами поровну. Что такое "поровну" и как это в жизни воплотить, решает суд. И иногда решает крайне неудачно! Известны случаи, когда супруги получают несуразные доли в недвижимом имуществе, которые не имеют ценности  ни в целях проживания, ни в целях продажи. 

Брачный договор позволяет заранее решить все имущественные последствия расторжения брака. А значит, не тратить времени на утомительное судопроизводство и не гадать чем оно завершится.

По обоюдному согласию

Брачный договор может быть заключен как до регистрации брака, так и в период существования брака. Единственное условие - письменная форма договора и обязательное удостоверение договора у нотариуса.

Изменение и расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон, а также в судебном порядке в случае недостижения такого согласия. Все изменения и дополнения к договору вносятся путем заключения дополнительного соглашения к нему, которое так же, как и договор, необходимо составить в письменной форме и удостоверить у нотариуса.

Законодатель наделяет брачный договор признаком устойчивости, что означает, что изменение (расторжение) договора в судебном порядке возможно в случае, если имеются следующие основания:  

- существенное нарушение положений договора другой стороной - лишение того, на что другая сторона была вправе рассчитывать. Например, супруги договорились вместе приобрести земельный участок, но один из них отказался в этом участвовать.

- существенное изменение обстоятельств - стороны не могли это разумно предвидеть. Например, супруг, обязавшийся по договору через три года приобрести квартиру большей площади, вдруг лишился работы.

В этой связи следует иметь в виду, что в случае покупки квартиры одним из супругов в период брака и при его желании сохранить это имущество полностью своим при разводе – супругам необходимо добровольно внести соответствующие изменения в брачный договор.

Представим ситуацию, что жена успешно занимается бизнесом, а муж безработный. Они прописывают в брачном договоре, все недвижимое имущество, приобретаемое ими в период брачных отношений, будет являться собственностью  супруги. Однако по истечении определенного времени обстоятельства меняются - бизнес супруги терпит крах, а муж находит высокооплачиваемую работу. Теперь супруг,  желая в случае развода сохранить за собой купленную им недвижимость, может быть уверен в успехе только при условии, что оба супруга добровольно внесли соответствующие изменения в брачный договор. Если же такие изменения не будут внесены, то при разводе суд отнесет купленную супругом недвижимость к собственности супруги, как изначально и было записано в брачном договоре. 

В фокусе особого внимания

В настоящее время в юридической практике наиболее распространенными являются следующие условия брачного договора:

- квартира, приобретенная в период брака одним из супругов является собственностью того супруга, на чье имя она приобретена и зарегистрирована;

- любое имущество, приобретенное за счет дохода, полученного от совершения сделок с имуществом, принадлежавшим супругу до брака, является его собственностью;

- определение порядка распределения имущества в случае расторжения брака и сроков его передачи;

- определение порядка пользования имуществом после расторжения брака. Такое возможно, когда стороны договорились о том, что после развода один из бывших супругов имеет право пользоваться недвижимостью, например, дачей, принадлежащей другому, в летний период.

Все эти положения могут ставиться в зависимость от различных условий, например: "в случае приобретения супругами второй квартиры, первая квартира переходит в личную собственность супруги, а вторая является личной собственностью супруга", или "в случае рождения ребенка, дом, являющийся личной собственностью супруга, переходит в общую совместную собственность супругов".

Нематериальные ценности

Заслуживают внимания и используемые в брачных договорах условия нематериального характера: "в случае недостойного поведения супруга(-и) (измены, злоупотребления спиртными напитками и т.д.) недвижимое имущество, принадлежащее ему (ей) на праве собственности, переходит в общую совместную собственность".

Целесообразно в случае использования понятий нематериального характера (измена, злоупотребление алкоголем, жестокое отношение к семье) давать четкие определения этих понятий, включая их в текст брачного договора. Так, можно добавить в договор пункт, устанавливающий, что в случае, если один из супругов в период брака будет поставлен на учет в наркологический диспансер, то все недвижимое имущество, принадлежащее ему/ей на праве собственности, переходит в  собственность другого супруга.

Уязвимое место

Однако при своей устойчивости, брачный договор может быть признан судом недействительным, если в него положения, ограничивающие право- и дееспособность супругов. Пример такого положения – формулировка "супруги обязуются не обращаться в суд по вопросам о разделе имущества".

Нельзя в брачном контракте устанавливать и неимущественные отношения вроде "супруга обязуется бросить курить".

Таким образом, не во всех случаях мы можем поставить судьбу распределения недвижимого имущества между супругами в зависимость от неимущественных отношений. В каждом конкретном случае ваш юрист должен помочь вам в выборе наиболее удачных формулировок и средств юридической техники, чтобы исключить возможность признания брачного договора недействительным. Екатерина Бадун, ведущий юрисконсульт бюро юридических услуг "Рацио"

По материалам портала Недвижимость@mail.ru .